1. Nozione e fonte normativa
Il rent to buy è un contratto introdotto nell’ordinamento italiano dall’art. 23 del D.L. 133/2014 (c.d. Decreto Sblocca Italia), convertito in L. 164/2014.
Consente al proprietario (concedente) di concedere immediatamente l’immobile in godimento a un soggetto (conduttore) che potrà decidere, entro un termine prestabilito, se acquistarlo, imputando al prezzo una parte dei canoni già versati.
Non si tratta di una vendita differita né di un preliminare automatico: il trasferimento della proprietà non è obbligatorio, ma dipende esclusivamente dalla scelta del conduttore.
2. Struttura del contratto: le due fasi del rent to buy
Il contratto di rent to buy è caratterizzato da una struttura bifasica, nella quale convivono, in modo coordinato ma giuridicamente distinto, il godimento dell’immobile e la possibile futura vendita. Le due fasi hanno natura, funzione ed effetti differenti.
a) Prima fase: concessione in godimento (fase necessaria)
La prima fase è essenziale e imprescindibile: senza di essa non può parlarsi di rent to buy. Con la stipula del contratto:
– il concedente consegna immediatamente l’immobile al conduttore;
– il conduttore ottiene il diritto di godere del bene per tutta la durata convenuta.
Durante questa fase il conduttore è tenuto al pagamento di un canone periodico, che deve essere strutturato obbligatoriamente in due componenti autonome:
– una quota destinata al godimento dell’immobile, assimilabile al corrispettivo di una locazione;
– una quota imputabile al prezzo di vendita, che costituisce un vero e proprio anticipo sul futuro acquisto.
Il godimento riconosciuto al conduttore non è fine a sé stesso, ma funzionalmente orientato alla possibile futura vendita.
Per tale ragione, la posizione del conduttore non è sovrapponibile a quella di un semplice inquilino: egli utilizza l’immobile con poteri analoghi a quelli dell’usufruttuario, pur senza acquisire alcun diritto reale.
b) Seconda fase: eventuale trasferimento della proprietà (fase eventuale)
La seconda fase non è automatica né necessaria, ma eventuale e rimessa alla volontà del conduttore.
Il contratto attribuisce al conduttore un diritto potestativo di acquistare l’immobile entro il termine stabilito: il conduttore non ha alcun obbligo di procedere all’acquisto; il concedente, invece, è vincolato alla vendita qualora il conduttore eserciti il diritto.
Se il conduttore decide di acquistare:
– il concedente è giuridicamente obbligato a trasferire la proprietà;
– il prezzo finale viene ridotto delle somme già versate a titolo di quota imputata al prezzo.
In caso di rifiuto del concedente, il conduttore può agire in giudizio per ottenere una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., che produce gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso, analogamente a quanto avviene nel contratto preliminare.
Se, invece, il conduttore non esercita il diritto di acquisto entro il termine:
– il contratto si estingue automaticamente;
– il concedente riacquista la piena disponibilità dell’immobile;
– il concedente trattiene definitivamente i canoni riferiti al godimento;
– il conduttore ha diritto alla restituzione della quota dei canoni imputata al prezzo, nella misura e secondo le modalità stabilite contrattualmente.
3. Il canone: elemento essenziale del contratto
Il canone rappresenta un elemento strutturale essenziale del rent to buy.
Il contratto deve indicare in modo chiaro, espresso e distinto:
– la quota del canone riferita al godimento dell’immobile;
– la quota destinata all’anticipazione del prezzo di vendita.
Questa distinzione non è meramente formale, ma incide direttamente sulla validità del contratto. Qualora una delle due componenti sia meramente simbolica oppure sproporzionata al punto da svuotare di contenuto l’altra, il contratto è affetto da nullità, in quanto viene meno l’equilibrio funzionale tra le due fasi che caratterizza il rent to buy.
Pagamento del canone mediante accollo di mutuo
È ammesso che il pagamento dei canoni avvenga, in tutto o in parte, attraverso l’accollo del mutuo gravante sull’immobile.
In tal caso il contratto deve disciplinare con precisione:
– se l’importo versato a titolo di mutuo venga compensato con singoli canoni;
– oppure se il capitale mutuato venga ripartito proporzionalmente sull’intera durata del contratto.
Se la banca non aderisce all’accollo:
– il mutuo resta intestato al concedente;
– concedente e conduttore sono obbligati in solido verso il creditore, ai sensi dell’art. 1273 c.c.
4. Oggetto del contratto
Il contratto di rent to buy presenta un ambito oggettivo molto ampio, non essendo limitato a particolari categorie di beni immobili.
Possono costituire oggetto del contratto:
– immobili ad uso abitativo, destinati a residenza principale o secondaria;
– immobili ad uso commerciale, direzionale o produttivo, quali negozi, uffici, capannoni e strutture destinate all’esercizio di attività d’impresa;
– terreni, sia agricoli sia edificabili, purché il contenuto del contratto sia compatibile con la natura del bene;
– immobili non ultimati, allo stato grezzo o comunque non ancora muniti dei requisiti di agibilità.
Nel caso di immobili non ultimati o non agibili, il contratto deve disciplinare con particolare attenzione i profili operativi ed economici. In particolare, è possibile prevedere che:
– le opere di completamento (edili, impiantistiche o funzionali) siano poste, in tutto o in parte, a carico del conduttore;
– il canone periodico sia rideterminato o ridotto, tenendo conto delle spese sostenute dal conduttore per la realizzazione delle opere.
Tali pattuizioni assumono rilievo anche ai fini dell’equilibrio contrattuale, poiché incidono sia sulla componente di godimento, sia sulla valutazione economica complessiva dell’operazione. È quindi essenziale che le parti regolino in modo chiaro:
– la natura delle opere;
– l’eventuale imputazione delle spese al prezzo di vendita o alla quota di godimento.
5. Trascrizione del contratto: funzione centrale
La trascrizione del rent to buy nei registri immobiliari riveste un ruolo centrale nella disciplina del contratto, costituendo uno degli strumenti di tutela più rilevanti, in particolare a favore del conduttore.
La trascrizione produce un duplice effetto giuridico, distinto ma strettamente connesso.
a) Effetto di opponibilità ai terzi
In primo luogo, la trascrizione rende la concessione in godimento opponibile a chiunque, indipendentemente dalla durata del contratto.
A differenza della locazione, la cui opponibilità ai terzi è limitata ai contratti di durata non superiore a nove anni, il rent to buy, una volta trascritto, è opponibile anche se la durata pattuita è inferiore o superiore a tale limite.
Ne consegue che eventuali acquirenti, creditori o aventi causa del concedente sono tenuti a rispettare il diritto di godimento del conduttore per tutta la durata del contratto.
b) Effetto prenotativo
La trascrizione produce inoltre un effetto prenotativo, analogo a quello previsto per il contratto preliminare trascritto.
In particolare, se il conduttore esercita il diritto di acquisto e il contratto definitivo di vendita viene regolarmente concluso e trascritto, gli effetti della vendita retroagiscono alla data della trascrizione del rent to buy.
Ciò comporta che eventuali iscrizioni ipotecarie, pignoramenti o altre trascrizioni pregiudizievoli intervenute successivamente alla trascrizione del rent to buy, restano inefficaci nei confronti del conduttore-acquirente.
Per conservare tale effetto prenotativo, è necessario che la trascrizione della vendita avvenga entro la durata del contratto di rent to buy e, in ogni caso, non oltre dieci anni dalla data della trascrizione del contratto originario.
Decorso tale termine massimo, gli effetti della trascrizione cessano automaticamente.
c) Privilegio speciale a tutela del conduttore
Un’ulteriore e significativa forma di tutela riconosciuta al conduttore nel contratto di rent to buy è rappresentata dal privilegio speciale immobiliare che assiste determinati crediti sorti in suo favore.
In particolare, in caso di risoluzione del contratto per inadempimento del concedente, i crediti del conduttore derivanti dal rapporto contrattuale sono assistiti da privilegio speciale sull’immobile oggetto del rent to buy. Rientrano tra tali crediti, a titolo esemplificativo:
– il diritto alla restituzione delle somme versate a titolo di canoni imputati al prezzo di vendita;
– i relativi interessi legali, ove dovuti;
– nonché ogni altro credito direttamente collegato alla risoluzione del contratto imputabile al concedente.
La sussistenza del privilegio è tuttavia condizionata alla perdurante efficacia della trascrizione del contratto di rent to buy: qualora gli effetti della trascrizione siano cessati al momento della risoluzione, il conduttore perde la tutela privilegiata e resta titolare di un credito chirografario.
Il privilegio speciale attribuisce al conduttore una posizione di preferenza nella soddisfazione del credito sul valore dell’immobile, collocandolo in una posizione rafforzata rispetto ai creditori non privilegiati del concedente, inclusi quelli concorsuali.
6. Ripartizione delle spese e obblighi: richiamo all’usufrutto
La disciplina del rent to buy nella gestione dell’immobile non si fonda sulla normativa della locazione, bensì richiama principi analoghi a quelli dell’usufrutto, in quanto il conduttore gode dell’immobile senza esserne ancora proprietario, con diritti e doveri specifici.
a) Manutenzione ordinaria
Il conduttore è tenuto ad assicurare la custodia e la gestione ordinaria dell’immobile durante il periodo di godimento. In dettaglio, rientrano a suo carico:
– la custodia e la conservazione dell’immobile, mantenendolo nello stato in cui è stato consegnato;
– la manutenzione ordinaria, ossia gli interventi necessari per il corretto funzionamento quotidiano dell’immobile (ad esempio riparazioni di serrature, rubinetti, impianti minori);
– le spese condominiali ordinarie, come il riscaldamento centralizzato, la pulizia delle aree comuni, o la manutenzione ordinaria delle parti comuni;
– le riparazioni straordinarie derivanti da negligenza o dolo del conduttore, che includono danni imputabili a cattivo uso o incuria.
b) Manutenzione straordinaria
Rientrano tra le responsabilità del concedente gli interventi straordinari o strutturali, analoghi a quelli spettanti al nudo proprietario in caso di usufrutto. Questi comprendono:
– interventi strutturali principali, come rinforzi murari o consolidamenti;
– rifacimento di tetti, solai e impianti principali, inclusi quelli elettrici, idraulici o di riscaldamento centralizzati;
– manutenzione delle parti comuni strutturali, ove l’immobile faccia parte di un edificio condominiale.
Il conduttore deve corrispondere al concedente, durante tutta la durata del rapporto, gli interessi delle somme spese per le riparazioni straordinarie.
c) Attività sostitutiva
Nel caso in cui il concedente non adempia agli obblighi di manutenzione straordinaria:
– il conduttore ha il diritto di eseguire direttamente le opere necessarie, garantendo la funzionalità e sicurezza dell’immobile;
– può ottenere il rimborso delle spese sostenute, senza obbligo di pagamento degli interessi sulle somme anticipate;
– in questo scenario, il conduttore non è più tenuto a corrispondere gli interessi che sarebbero dovuti sul capitale anticipato dal concedente.
Questa disposizione riproduce l’istituto dell’attività sostitutiva dell’usufruttuario, adattata al contesto del rent to buy.
7. Inventario e garanzie
a) Stato dell’immobile e inventario
Il conduttore riceve l’immobile nello stato in cui si trova al momento della consegna, comprensivo di eventuali difetti o arredi presenti.
La redazione di un inventario dettagliato non è obbligatoria, ma risulta altamente consigliata, soprattutto se l’immobile è arredato o comprende impianti particolari, in modo da evitare contestazioni future sullo stato dell’immobile al termine del godimento.
b) Garanzie a tutela del concedente
Per tutelare eventuali inadempimenti del conduttore, è prassi prevedere una garanzia simil-deposito cauzionale, analoga a quella utilizzata nei contratti di locazione.
Normalmente, la garanzia non può superare tre mensilità della quota di canone destinata al godimento.
La garanzia può essere costituita in denaro, fideiussione bancaria o assicurativa, secondo quanto concordato tra le parti.
c) Derogabilità degli obblighi
Sia la redazione dell’inventario che la prestazione della garanzia sono obblighi derogabili mediante accordo tra concedente e conduttore. Le parti possono decidere di:
– rinunciare all’inventario se l’immobile è vuoto o in condizioni concordate;
– ridurre o sostituire la garanzia con altre forme di tutela patrimoniale.
8. Condominio
Nel contesto del rent to buy, la gestione delle parti comuni dell’edificio segue principi analoghi a quelli previsti per il rapporto tra nudo proprietario e usufruttuario:
a) Diritti di voto
Conduttore: ha diritto di partecipare e votare alle assemblee condominiali esclusivamente per le decisioni di ordinaria amministrazione, ossia quelle che riguardano la gestione quotidiana e le spese ordinarie dell’edificio (ad esempio pulizia, manutenzione ordinaria, gestione dei servizi comuni).
Concedente: conserva il diritto di voto sulle decisioni di straordinaria amministrazione, quali interventi strutturali importanti, ristrutturazioni o modifiche significative delle parti comuni. Tuttavia, se il conduttore interviene con attività sostitutiva per manutenzioni straordinarie che rientrano nei suoi obblighi, può esercitare in tale ambito il diritto di voto necessario per l’esecuzione dei lavori.
b) Spese condominiali
La responsabilità per le spese condominiali è solidale tra concedente e conduttore, nei limiti delle rispettive competenze secondo la natura ordinaria o straordinaria della spesa.
In pratica, il conduttore è tenuto a pagare le spese ordinarie, mentre il concedente provvede alle spese straordinarie, salvo accordi diversi o interventi sostitutivi del conduttore.
9. Inadempimento del conduttore
Nel rent to buy, l’inadempimento del conduttore si verifica prevalentemente in caso di mancato pagamento dei canoni periodici, ma può riguardare anche altri obblighi contrattuali. In tali circostanze, il concedente dispone di diversi rimedi giuridici:
1) Esecuzione forzata
Se il contratto è redatto nella forma di atto pubblico, esso può costituire titolo esecutivo. Il concedente può quindi avviare direttamente il procedimento di rilascio dell’immobile presso l’autorità giudiziaria senza dover ottenere ulteriori sentenze.
2) Adempimento in forma specifica
Il concedente può richiedere al giudice che il conduttore adempia ai suoi obblighi contrattuali, come previsto dagli articoli 2931 e 2932 c.c..
Questa opzione è particolarmente utile se l’inadempimento riguarda obblighi di fare, come il pagamento di somme dovute o la corretta custodia dell’immobile.
3) Risoluzione del contratto
La risoluzione è consentita solo in caso di inadempimento rilevante, cioè quando la violazione sia significativa rispetto agli obblighi complessivi del conduttore.
La legge stabilisce un criterio oggettivo: il mancato pagamento, anche non consecutivo, di almeno 1/20 dei canoni complessivi è considerato sufficiente a legittimare la risoluzione.
10. Effetti della risoluzione per inadempimento del conduttore
Quando il contratto viene risolto per inadempimento del conduttore, salvo diverse pattuizioni tra le parti, si applicano le seguenti conseguenze:
– restituzione dell’immobile. Il concedente riottiene immediatamente il possesso dell’immobile, libero da ogni diritto del conduttore;
– trattenimento dei canoni. Il concedente può trattenere tutti i canoni già versati, compresa la quota precedentemente imputata al prezzo di acquisto, come forma di indennizzo per la mancata conclusione della vendita;
– recupero dei canoni scaduti e non pagati. Il concedente ha il diritto di agire per il pagamento dei canoni ancora dovuti e non corrisposti fino al momento della risoluzione.
Possibilità di disciplinare diversamente in contratto
Le parti possono accordarsi su:
– restituzioni parziali dei canoni già versati al conduttore;
– penali aggiuntive a carico del conduttore;
11. Mancato acquisto da parte del conduttore (fattispecie fisiologica)
Il mancato esercizio del diritto di acquisto non costituisce inadempimento del conduttore. Lo chiarisce espressamente l’art. 23, comma 1-bis, D.L. 133/2014, che distingue questa ipotesi da quella disciplinata dal comma 5 (inadempimento).
Effetti del mancato acquisto
Alla scadenza del termine il contratto cessa automaticamente e il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e a trattenere integralmente la parte dei canoni riferita al godimento. Il concedente ha invece l’obbligo di restituire al conduttore la quota dei canoni imputata al prezzo, nella misura stabilita contrattualmente.
Autonomia contrattuale
La legge non impone limiti minimi o massimi alla quota da restituire. È quindi essenziale che il contratto:
– disciplini in modo chiaro le conseguenze del mancato acquisto;
– determini con precisione la percentuale o l’importo dei canoni da restituire.
12. Restituzione dell’immobile
Nel rent to buy, il concedente ha il diritto di ottenere la restituzione immediata dell’immobile nelle seguenti ipotesi:
– inadempimento del conduttore (ad esempio, mancato pagamento dei canoni o violazione di altri obblighi contrattuali)
– mancato esercizio del diritto di acquisto; se, al termine del periodo di godimento, il conduttore decide di non acquistare l’immobile, il contratto cessa e il concedente ha diritto a riottenere il bene.
Mancata riconsegna dell’immobile
Se il conduttore non adempie all’obbligo di restituzione, il concedente non può agire con mezzi autonomi ma deve rivolgersi all’autorità giudiziaria, seguendo le regole specifiche per il procedimento di esecuzione forzata per consegna e rilascio dell’immobile, che presenta le seguenti caratteristiche:
– è un procedimento ordinario, applicabile a tutti i contratti che prevedono la consegna di un bene immobile;
– non è possibile ricorrere alla procedura speciale di convalida di sfratto, che si applica esclusivamente ai contratti di locazione o affitto.
Il concedente non deve dimostrare il proprio diritto di proprietà sull’immobile; è sufficiente provare:
– la consegna dell’immobile al conduttore;
– la mancata restituzione alla scadenza del contratto o in caso di inadempimento.
Questa procedura garantisce al concedente di recuperare rapidamente il bene, soprattutto se il contratto è redatto in forma di atto pubblico, che costituisce titolo esecutivo idoneo ad avviare immediatamente il rilascio giudiziale.
13. Inadempimento del concedente
Obblighi principali del concedente
Nel rent to buy, il concedente assume una serie di obblighi fondamentali, che vanno ben oltre quelli tipici di una locazione, richiamando piuttosto principi analoghi all’usufrutto o al contratto preliminare di vendita. In particolare, il concedente deve:
– consegnare l’immobile al conduttore nelle condizioni pattuite, consentendone immediatamente il godimento;
– garantire il pacifico godimento dell’immobile, evitando qualsiasi azione o omissione che possa interferire con l’uso da parte del conduttore;
– astenersi da comportamenti pregiudizievoli, inclusi atti che possano compromettere la funzionalità o la fruibilità del bene;
– vendere l’immobile qualora il conduttore decida di esercitare il diritto di acquisto nei termini contrattuali stabiliti.
L’obbligo di vendita può riguardare non soltanto la piena proprietà dell’immobile, ma anche diritti reali diversi, come ad esempio l’usufrutto, se così previsto dal contratto.
Rimedi a disposizione del conduttore in caso di inadempimento
Quando il concedente non adempie ai propri obblighi, il conduttore dispone di diversi strumenti per tutelarsi:
– adempimento in forma specifica – art. 2931 c.c.: applicabile agli obblighi di fare, ossia quelli consistenti nell’eseguire determinate prestazioni o comportamenti, come la consegna dell’immobile o il mantenimento della sua fruibilità;
– adempimento in forma specifica – art. 2932 c.c.: applicabile all’obbligo di vendere l’immobile. La domanda per ottenere l’esecuzione forzata deve essere trascritta entro due termini cumulativi: la durata originaria del contratto e comunque non oltre 10 anni dalla trascrizione del rent to buy, per garantire la protezione “prenotativa” del conduttore;
– risoluzione del contratto – art. 1453 e ss. c.c.; è ammessa solo se l’inadempimento del concedente è rilevante e non di scarsa importanza. La risoluzione comporta l’estinzione del contratto e l’eventuale restituzione dei canoni imputati al prezzo, maggiorati degli interessi legali.
Rimedi e diritti aggiuntivi
Rimedi alternativi previsti dalla legge: ad esempio, se il concedente ritarda o rifiuta le riparazioni a suo carico, il conduttore può eseguirle a proprie spese, con diritto al rimborso, senza interessi aggiuntivi.
Diritto al risarcimento del danno: rimane sempre valido e può essere fatto valere anche in aggiunta agli altri rimedi, per coprire eventuali pregiudizi subiti a causa dell’inadempimento.
14. Effetti della risoluzione per inadempimento del concedente
Quando il concedente non adempie ai propri obblighi e il contratto di rent to buy viene risolto a causa del suo inadempimento, la legge prevede specifiche conseguenze a tutela del conduttore:
1. Restituzione e trattenimento dei canoni
Il concedente può trattenere esclusivamente i canoni già pagati dal conduttore relativi al godimento dell’immobile durante la fase di utilizzo. Deve invece restituire la quota dei canoni imputata al prezzo di acquisto, ossia quella parte dei canoni che era destinata a ridurre il prezzo finale della vendita.
La restituzione deve essere maggiorata degli interessi legali maturati fino al momento della riconsegna.
2. Natura inderogabile della disciplina
La normativa in materia è inderogabile in senso sfavorevole per il conduttore. Ciò significa che il contratto non può ridurre né eliminare la tutela prevista a favore del conduttore.
È invece possibile prevedere clausole più favorevoli al conduttore o più gravose per il concedente, ad esempio:
– l’inserimento di penali a carico del concedente ex art. 1382 c.c.;
– ulteriori obblighi di rimborso o indennizzo, superiori a quanto stabilito dalla legge.
3. Tutela reale del credito del conduttore
I crediti derivanti dalla risoluzione, come la restituzione della quota dei canoni imputata al prezzo, godono di privilegio speciale sull’immobile oggetto del rent to buy.
Questo privilegio è efficace purché la trascrizione del contratto sia ancora valida, garantendo al conduttore una tutela reale nei confronti di eventuali terzi acquirenti o creditori del concedente.
15. Fallimento del concedente
Il fallimento del concedente non determina automaticamente la cessazione del contratto di rent to buy.
Al contrario, il contratto continua a produrre effetti vincolanti, e il curatore fallimentare subentra nei diritti e negli obblighi del concedente, rimanendo vincolato alle condizioni del rent to buy, ai sensi dell’art. 23, comma 6, D.L. 133/2014.
1. Possibilità di revocatoria fallimentare
Il curatore fallimentare può liberarsi dagli obblighi previsti dal rent to buy solo attraverso l’azione revocatoria, ma solo se ricorrono specifiche condizioni:
– il contratto è stato stipulato nell’anno precedente alla dichiarazione di fallimento del concedente;
– le prestazioni eseguite dal concedente o gli obblighi assunti superano di oltre un quarto ciò che il conduttore ha dato o promesso in cambio;
– il conduttore era consapevole dello stato di insolvenza del concedente al momento della stipula.
Se non sussistono queste condizioni, l’azione revocatoria non può avere successo e il rent to buy continua a vincolare il curatore.
2. Esclusione della revocatoria per i contratti trascritti
Il legislatore tutela in modo particolare il conduttore nei casi di rent to buy regolarmente trascritti. In questi casi, l’azione revocatoria fallimentare non può essere esperita se:
– il contratto è stato concluso a giusto prezzo, senza indebiti vantaggi per il concedente;
– la trascrizione del contratto è ancora efficace;
– l’immobile oggetto del contratto riguarda l’abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti entro il terzo grado oppure la sede principale di un’attività d’impresa del conduttore, purché l’attività sia effettivamente esercitata alla data di dichiarazione di fallimento.
Queste previsioni garantiscono che il conduttore possa completare l’acquisto anche in caso di fallimento del concedente, senza rischiare la revocatoria del contratto.
3. Crediti del conduttore e tutela reale
Se, a causa del fallimento, il contratto non può essere eseguito immediatamente, i crediti del conduttore derivanti dal rent to buy, come ad esempio la restituzione di canoni anticipati o altri obblighi non adempiuti, godono di privilegio speciale sull’immobile oggetto del contratto, ai sensi dell’art. 2775-bis c.c.. Tale privilegio è efficace solo se gli effetti della trascrizione non sono cessati, garantendo una tutela reale nei confronti dei creditori del fallito.
In sostanza, il conduttore mantiene un diritto forte sul bene, protezione che consente di completare l’operazione di acquisto o di recuperare i propri crediti, anche in presenza di procedure concorsuali.
16. Fallimento del conduttore
Il fallimento del conduttore non comporta l’estinzione automatica del contratto di rent to buy.
Al contrario, il contratto continua a esistere, ma la sua esecuzione è temporaneamente sospesa in conformità a quanto previsto dall’art. 72 della Legge Fallimentare (R.D. 16 marzo 1942, n. 267 e successive modificazioni).
1. Scelte del curatore fallimentare
Il curatore fallimentare, con il consenso del comitato dei creditori, può assumere due alternative:
– subentrare nel contratto: il curatore prende il posto del conduttore fallito, assumendo tutti gli obblighi contrattuali rimasti a carico del conduttore originario, inclusi i pagamenti dei canoni e l’eventuale esercizio del diritto di acquisto;
– sciogliersi dal contratto: il curatore può dichiarare la sua volontà di non proseguire nel contratto, liberandosi dagli obblighi.
2. Intervento del concedente
Il concedente può sollecitare una decisione dal curatore attraverso il giudice delegato: il giudice può fissare un termine massimo di 60 giorni entro cui il curatore deve scegliere se subentrare o sciogliersi dal contratto. Decorso inutilmente questo termine, il contratto si considera automaticamente sciolto.
3. Effetti dello scioglimento del contratto
Se il contratto viene sciolto a seguito della scelta del curatore o per decorso del termine, il concedente:
– ha diritto alla restituzione immediata dell’immobile;
– può trattenere tutti i canoni già incassati, inclusa la parte imputata al prezzo di vendita, salvo diversa pattuizione contrattuale;
– può far valere i crediti derivanti dai canoni scaduti e non pagati, insinuandoli nel passivo fallimentare del conduttore.
4. Limitazioni al concedente
La legge fallimentare esclude la possibilità di richiedere il risarcimento del danno subito a causa del fallimento del conduttore.
Pertanto, il concedente non può pretendere ulteriori somme o indennizzi oltre ai canoni già percepiti e ai crediti da insinuare nel passivo.
Pro e contro del rent to buy
Il rent to buy è stato introdotto per superare le difficoltà del mercato immobiliare legate alla mancanza di liquidità e all’accesso complicato al credito bancario.
Permette al conduttore/acquirente di pagare il prezzo dell’immobile ratealmente nel tempo (fino a 10 anni, per mantenere le tutele della trascrizione) pur ottenendo subito la disponibilità dell’immobile.
Il proprietario/venditore riceve un beneficio economico tramite il canone periodico, comprendente sia la quota per il godimento sia quella da imputare al prezzo di vendita, fino al perfezionamento dell’atto finale.
Vantaggi per il proprietario/venditore:
– mantiene la proprietà dell’immobile fino al pagamento completo del prezzo;
– riceve un beneficio economico dal canone periodico, sia per l’uso sia come anticipo sul prezzo;
– non è soggetto alle regole vincolistiche della locazione.
Vantaggi per il conduttore/acquirente:
– può opporre ai terzi il diritto di utilizzo grazie alla trascrizione, ottenendo gli stessi effetti di una locazione di lunga durata;
– può opporre ai terzi l’obbligo del venditore a trasferire la proprietà tramite l’effetto prenotativo, purché il rent to buy sia trascritto;
– non ha obbligo di acquistare, ma solo facoltà di acquisto, con piena libertà decisionale al termine del periodo;
– i costi a suo carico si limitano alla manutenzione ordinaria;
– non sopporta il carico fiscale (imposte dirette o IMU), che rimane a carico del proprietario.
In sintesi, il rent to buy permette al conduttore di dilazionare il pagamento mantenendo flessibilità e protezione, mentre il venditore ottiene sicurezza economica e tutela della proprietà fino al completamento della vendita.
Svantaggi del rent to buy
Per il proprietario/venditore:
– nessun obbligo di acquisto del conduttore: il venditore non può costringere il conduttore a comprare l’immobile; al massimo, potrà trattenere la quota dei canoni imputata al prezzo di vendita, secondo quanto previsto dal contratto;
– recupero dell’immobile: in caso di mancata restituzione al termine del contratto (per scadenza del termine senza esercizio del diritto di acquisto, per risoluzione o recesso), il proprietario dovrà rivolgersi all’autorità giudiziaria;
– procedimento giudiziario complesso: per ottenere la riconsegna dell’immobile si deve attivare il procedimento ordinario di esecuzione per consegna e rilascio (art. 605 c.p.c. e seguenti), che può comportare tempi lunghi;
– carico fiscale: tutte le imposte dirette e locali (come ad esempio l’IMU) restano a carico del proprietario durante la durata del contratto;
– limitazioni fiscali sulle agevolazioni prima casa: l’eventuale acquisto di una nuova abitazione non potrà beneficiare delle agevolazioni fiscali “prima casa”;
– spese straordinarie: il proprietario deve sostenere i costi per le riparazioni straordinarie e per gli interventi strutturali dell’immobile;
– se il conduttore decide di non procedere all’acquisto, il concedente avrà diritto a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l’intera componente riferita all’utilizzo, mentre dovrà restituire al conduttore la parte della componente da imputare a corrispettivo della vendita nella misura stabilita in contratto.
Per il conduttore/acquirente:
– limitata tutela contrattuale: non sono applicabili le protezioni tipiche della locazione, come i vincoli sulle modalità di recesso o sul canone;
– il prezzo dell’immobile viene stabilito all’inizio; questo può essere uno svantaggio se il mercato immobiliare scende oppure si scoprono difetti dell’immobile nel tempo.
